Auf Basis des bereits am 15.9.2016 im Gemeinderat beschlossenen Vertrages zwischen den Aufschließungswerbern und der Marktgemeinde, welcher die Schaffung von bebaubaren Grundstücken im Zuge einer privatrechtlichen Baulandumlegung regelt und insbesondere die Zahllasten den Parteien zuweist, ist von einer Immobilienertragssteuerfreiheit im gegenständlichen Baulandumlegeverfahren ausgegangen worden.
Auf Grund der Novelle des NÖ ROG im Jahr 2016 ist das Finanzamt nun der Ansicht, dass steuerbegünstigte Tauschvorgänge bei Baulandumlegungen ohne Vorliegen eines behördlichen Verfahrens nicht mehr möglich sind. Bis 2018 wurde versucht, durch unzählige Gespräche mit Vertretern des Gemeindebundes und des Finanzministeriums eine für die Betroffenen steuerlich günstigere Regelung zu finden. Mit Schreiben vom 18.5.2018 wurde vom Parteienvertreter, Mag. Stangl, der Gemeinde mitgeteilt, dass alle Versuche bislang nicht gefruchtet haben und ein Entgegenkommen des Finanzministeriums nicht absehbar ist. Nachdem die Grundstückseigentümer mittlerweile signalisiert haben, dass diese trotz möglicher höherer Steuerbelastung an der Baulandgestaltung interessiert sind, soll gegenständliches Verfahren weitergeführt werden. Es war daher erforderlich, dass zum bereits bestehenden Vertrag vom 19.9.2016 zu Punkt VI. 5. eine Ergänzung zu vereinbaren war. Dieser Zusatz zum bestehenden Vertrag wurde schließlich von der Rechtsvertretung für die öffentliche Sitzung des Gemeinderates am 20.9.2018 vorgelegt, in welcher auch die Beschlussfassung erfolgte. Erst ab diesem Zeitpunkt war es möglich, ein Zivilingenieurbüro um Angebotslegung hins. der Aufschließungsleistungen einzuladen. Für die Erschließung der Straßen mit einer Gesamtfläche von ca. 3.900 m² sind nachfolgende Leistungen zu errichten bzw. der Straßenbau herzustellen: Schmutzwasserkanal, Regenwasserkanal inkl. Regenrückhaltebecken und Einleitung in den Vorfluter, Wasserleitung, Straßenbeleuchtung und Straßenbau.
Hierzu hat das Büro Kosaplaner, Ziviltechniker GmbH, ein Angebot mit der Nr. 11/2019 vom 18.1.2019 an die Gemeinde übermittelt. Diesem Angebot liegt eine Kostenbasis für die Bauleistungen geschätzt mit € 730.000,- exkl. USt. zu Grunde und weist eine Angebotssumme von € 98.646,- inkl. 20 % USt. aus. Gegenständliche Planungsleistungen, Ausschreibung, örtliche Bauaufsicht und BauKG wurden in der Gemeinderatssitzung am 19.3.2019 unter TOP 10 beschlossen und das Büro umgehend beauftragt.
Betreffend der Oberflächenentwässerung der Straßenwässer im Fall von Regenereignissen war es erforderlich, für das Aufschließungsgebiet ein Rückhaltebecken in der Planung zu berücksichtigen. Nachdem die projektbeteiligten Parteien ungern gewidmetes Bauland für ein solches Rückhaltebecken mit einem Ausmaß von 941 m² bereitstellen wollten, war es notwendig, mit einem benachbarten Grundstückseigentümer in Verhandlung zu treten, der im Grünland außerhalb der Siedlungsgrenze und ein von der Lage geeignetes Grundstück zur Verfügung stellen kann.
Nach den Erstgesprächen durch den Bürgermeister und der Bereitwilligkeit Verhandlungsgesprächen offen gegenüber zu stehen, wurden alle weiteren Gespräche durch den Parteienvertreter geführt und kam es schließlich im Jahr 2020 zu einer Einigung. Die Vertragsentwürfe wurden am 2.11.2020 an die Marktgemeinde zur Gegenprüfung übermittelt. Eine erste Stellungnahme zum beabsichtigten Teilungsentwurf erfolgte bereits am 6.11.2020 unter Hinweis, dass die übrige Vertragsprüfung auch auf Grund des Umfangs natürlich etwas Zeit in Anspruch nehmen wird. Schließlich erfolgte bereits am 30.12.2020 eine Stellungnahme bez. der Entwürfe der Anträge an den Gemeinderat und an die Baubehörde mit Email vom 28.1.2021 eine vollumfängliche Stellungnahme zu den vorgelegten Vertragswerken, sodass nun durch vorgelegte Verträge Beschlussreife gegeben ist.
Zusätzlich zum Teilungs-, Abtretungs-, Tausch- und Kaufvertrag betreffend BW-A2-2WE (= Bauland-Wohngebiet, Aufschließungsgebiet 2, max. 2 Wohneinheiten/Grundstück) ist eine Treuhandvereinbarung erforderlich, die die Kaufabwicklung des für die Oberflächenentwässerung benötigten Grundstücks und dessen Übertragung ins öffentliche Gut der Marktgemeinde regelt, da dieses Grundstück im Grünland liegt und nicht einfach mittels Bescheid ins öffentliche Gut übernommen werden kann.
Auf Grund der geschaffenen Voraussetzungen entsprechend den Aufschließungsbedingungen des Flächenwidmungsplanes, hat der Gemeinderat aufgrund des Ansuchens der Grundstückseigentümer die Freigabe der Aufschließungszone zur Änderung der Grundgrenzen und Bebauung mittels Verordnung freigegeben. Nachdem eine bauliche Erschließung der Infrastruktur des Gebietes noch aussteht ist eine Bebauung erst nach erfolgter Erschließung (vgl. § 13 NÖ Bauordnung 2014 idgF.) möglich.
Die Vorbereitung für eine entsprechende Ausschreibung befindet sich bereits im Laufen und kann nach Vorliegen einer Genehmigung des Straßenbauprojektes umgehend mit einer Veröffentlichung gerechnet werden. Nachdem es sich um ein sehr kostenintensives Unterfangen handelt, wurden die Grundstückseigentümer per Verordnung des Gemeinderates verpflichtet, 80% der auf sämtliche Grundstücke entfallenden Aufschließungsabgaben in Vorauszahlung an die Gemeinde zu leisten. Damit soll gewährleistet werden, dass nicht ausschließlich mit Geldmittel der öffentlichen Hand, die Erschließung erfolgen muss. Abschließend hat der Gemeinderat über das Erschließungsgebiet gem. § 67 Abs. 4 NÖ Bauordnung 2014 idgF. ein Bezugsniveau (teilweise verpflichtend) verordnet um eine geordnete Siedlungsentwicklung zu gewährleisten und den künftigen Bauherren die Planung zu erleichtern.
Abschließend möchten wir an dieser Stelle festhalten, dass es sich hierbei um gewidmete Wohnbaulandflächen handelt, welche bereits seit dem erstmaligen Erlass des Flächenwidmungsplanes gem. NÖ Raumordnungsgesetz im Jahr 1976 bestehen und nunmehr einer geordneten Siedlungsentwicklung zugeführt werden.
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