Teilbebauungsplan für den Wohnbaulandbereich am Fischaberg verordnet

Die Marktgemeinde Wöllersdorf – Steinabrückl hat für den rund 2,5 ha großen Wohnbaulandbereich am südöstlichen Ende des Fischabergs bzw. südlich des Villenweges einen Teilbebauungsplan – ausgearbeitet vom Ingenieurbüro für Raumplanung und Raumordnung, DI Weingartner – verordnet. Der gegenständliche Planungsbereich war seit Erlassung des örtlichen Raumordnungsprogramms bzw. des Flächenwidmungsplans im Jahr 1976 als Bauland Wohn­gebiet ausgewiesen und wurde somit seit rund 45 Jahren nicht widmungsadäquat genutzt bzw. blieb bis dato unbebaut.

Aufgrund der bisherigen Grundgrenzen und der unterschiedlichen Eigentümer, war eine entsprechende Baulandumlegung erforderlich, die nach mehrjährigen Verhandlungen letztendlich vertraglich abgesichert werden konnte. Mit diesem Schritt ist es gelungen eine wesentliche und seit Jahrzehnten ungenutzte Baulandreserve zu mobilisieren, wodurch auch neue Baulandausweisungen an anderer Stelle vermieden werden konnten.

In weiterer Folge wurde von Seiten des Büros AREA Vermessung ZT GmbH ein Teilungs- und Erschließungsplan aus­gearbeitet. Demnach sind für das Planungsgebiet 32 Einfamilienhausbauplätze vorgesehen. Die Haupterschließung des neuen Siedlungsgebiets erfolgt einerseits vom nördlich gelegenen Villenweg und andererseits von der westlich gelegenen Fischabergstraße. Die innere Aufschließung der einzelnen Bauplätze ist über 3 weitere Stichstraßen vorge­sehen, die an den Enden mit entsprechenden Umkehrplätzen ausgebildet wird.

Aufgrund der topografischen Gegebenheiten war es zudem erforderlich für die zukünftige Bebauung ein Bezugsniveau festzulegen, dessen verpflichtende Herstellung – auf Basis der von der Fa. kosaplaner GmbH erstellten Lage- und Höhenplans – bereits im Zuge der Gemeinderatssitzung vom 24.3.2021 beschlossen wurde. Die diesbezügliche Verordnungsprüfung von Seiten der NÖ Landesregierung erfolgte am 9.7.2021.

In weiterer Folge erschien es zielführend einen Teilbebauungsplan zu erstellen. Dies insbesondere mit dem Hintergrund, da mit dem Instrument des Flächenwidmungsplanes, sowie den geltenden Bestimmungen der NÖ Bauordnung 2014 i.d.g.F. (insb. §54 – Bauwerke im Baulandbereich ohne Bebauungsplan sowie § 56 – Schutz des Ortsbildes) diverse Thematiken – insbesondere in einem gänzlich neuen Siedlungsentwicklungsbereich – oftmals nur erschwert bzw. nicht eindeutig oder gar nicht geregelt werden können.

Dieser soll als zusätzliches Regelinstrument vorausschauend klare Vorgaben für zukünftige Bauvorhaben festlegen und so – unter Bedachtnahme des Baubestandes und des charakteristischen Ortsbildes des unmittelbaren Umgebungsbereichs am Fischaberg – eine klare und weitgehend homogene Regelung der Bebauung vorgeben und letztendlich für die Gemeinde eine eindeutige Rechtssicherheit gewährleisten.

Unter Bezugnahme auf §30 Abs.1 und 2 des NÖ ROG 2014 wurden unter anderem folgende Regelungen bzw. Festlegungen vorgenommen:

• Zulässige Bebauungsweisen, Bebauungshöhen, Bebauungsdichten
• Festlegungen hinsichtlich einer harmonischen Gestaltung der Bauwerke
• Baufluchtlinien
• Lage und Ausmaß von privaten Abstellanlagen, Anzahl herzustellender Stellplätze für KFZ, sowie         Anzahl und Breite der Ein- und Ausfahrten zu den einzelnen Bauplätzen
• Verbot der regelmäßigen Verwendung von Grundstücken oder Grundstücksteilen als Stellplätze für Fahrzeuge und Anhänger
• Verpflichtung zur Herstellung und Gestaltung von Einfriedungen
• Anordnung und Gestaltung von Nebengebäuden und/oder das Verbot von Anlagen, deren Verwendung der von Gebäuden gleicht 

 Maßnahmen zur Oberflächengestaltung in Hinblick auf eine möglichst schadlose Abfuhr von Niederschlagswässern

Im Wesentlichen werden daher mit den geplanten Festlegungen folgende Planungsabsichten bzw. Zielsetzungen verfolgt:

• Vorausschauende Erhaltung und Entwicklung eines homogenen Ortsbildes im Sinne der      OrtsbildpflegeGewährleistung einer harmonischen Gestaltung der Bauwerke und im Sinne einer weitgehend homogenen Bebauung unter Berücksichtigung auf das charakteristische Ortsbild des unmittelbaren Umgebungsbereichs am Fischaberg sowie der topografischen Gegebenheiten
• Festlegung von diversen Bebauungsbestimmungen zu gestalterischen Elementen im Hinblick auf ein geregeltes Ortsbild bzw. im Interesse des Ortsbildschutzes für einen neuen Siedlungsbereich 
• Gewährleistung einer ordnungsgemäßen Versickerung bzw. einer möglichst schadlosen Abfuhr von Niederschlagswässern
• letztendlich Gewährleistung einer kurzfristigen, widmungsadäquaten Nutzung einer wesentlichen Baulandreserve in der Gemeinde

Der Auflageentwurf des Bebauungsplans, bestehend aus der Plandarstellung und dem Wortlaut der Verordnung (Bebauungs­bestimmungen), wurde gem. § 33, Abs.1 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 i.d.g.F., durch 6 Wochen, das ist in der Zeit vom 4.8.2021 bis 16.9.2021 im Gemeindeamt zur allgemeinen Einsicht öffentlich aufgelegt. Während der öffentlichen Auflage sind keine Stellungnahmen eingelangt.

Dies wurde durch Anschlag an der Amtstafel der Gemeinde öffentlich kundgemacht und wurden die von der
Erlassung des Bebauungsplans betroffenen Grundstückseigentümer, gem. § 33; Abs.2 des NÖ Raumordnungsgesetzes 2014 i.d.g.F., von der Auflage verständigt.